Immobilier : Le nouveau dispositif "Jeanbrun" décrypté
Depuis la fin du Pinel, de nombreux investisseurs attendaient un nouveau cadre fiscal capable de soutenir l’investissement locatif tout en répondant à la crise du logement. C’est désormais chose faite : le dispositif Jeanbrun, inscrit dans la loi de finances 2026, devient le nouveau référentiel pour le statut de bailleur privé. Et contrairement au Pinel, il ne s’agit plus d’une réduction d’impôt… mais d’un amortissement fiscal, un changement majeur.
Pourquoi un nouveau dispositif ?
La France fait face à une crise du logement sans précédent :
- baisse des mises en chantier,
- recul de l’investissement locatif privé,
- demande locative en forte hausse.
Le gouvernement a donc lancé le plan Relance Logement, dont Jeanbrun est la pierre angulaire. Objectif : remettre les investisseurs au cœur de la production de logements.
Le principe : l’amortissement fiscal
L’investisseur peut amortir jusqu’à 80 % du prix du bien, selon un taux dépendant du niveau de loyer. Cet amortissement est déductible des revenus fonciers, et peut même créer un déficit imputable sur le revenu global (jusqu’à 10 700 € ou 21 400 € en rénovation énergétique).
C’est un levier puissant pour les contribuables imposés à 30 % et plus pour réduire leur fiscalité.
Barème des taux d'amortissement
Le dispositif propose trois niveaux de loyers plafonnés. Plus le loyer est modéré, plus l'avantage fiscal est puissant :
| Type de loyer | Neuf (Amort. annuel) | Ancien + travaux* | Plafond annuel d'amortissement |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 4 % | 12 000 € |
*Nécessite des travaux représentant au moins 30 % du montant total de l'opération.
Les conditions clés à retenir :
- Engagement : Location nue à titre de résidence principale pendant 9 ans minimum.
- Performance : Respect des normes RE2020 (neuf) ou DPE A/B (ancien rénové).
- Zonage : Dispositif applicable partout en France, sans restriction de zone.
- Loyers plafonnés selon les barèmes Pinel (avec décotes selon le niveau social)
- Acquisition entre février 2026 et décembre 2028
L'avis de votre conseiller :
Ce dispositif Jeanbrun marque un tournant : plus universel (fin du zonage), plus efficace fiscalement (déduction hors niches), plus cohérent avec les besoins du marché. Pour les investisseurs fortement imposés (TMI 30 % et plus), c’est probablement le dispositif le plus intéressant pour se constituer un patrimoine tout en gommant la fiscalité locative sur le long terme.
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